Sprzedaż gruntów rolnych a restrukturyzacja – przeszkody i rozwiązania

W obecnych czasach, transakcje ziemiami rolnymi są objęte licznymi regulacjami, utrudniającymi ich swobodny obrót. Specyfika tych ograniczeń sprawia, że nabywcą takich terenów może być przede wszystkim osoba prowadząca działalność rolniczą, z wyjątkiem sytuacji, gdy mamy do czynienia z procedurami restrukturyzacyjnymi. Poniższy artykuł, przygotowany z myślą o właścicielach gruntów rolnych, ma za zadanie przybliżyć, w jaki sposób możliwa jest sprzedaż tych gruntów w kontekście restrukturyzacji.

Jakie zasady rządzą sprzedażą gruntów rolnych?

Transakcje dotyczące gruntów rolnych podlegają szczególnym przepisom, mającym na celu ochronę polskiej ziemi rolnej. Te regulacje zostały zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 roku oraz jej nowelizacji z 2016 roku, określając m.in. maksymalną powierzchnię nieruchomości, jaką może nabyć rolnik, oraz wprowadzając szereg wyjątków od tej reguły. Najistotniejszymi celami ustawy są:

• poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych,
• przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
• zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje,
• wspieranie rozwoju obszarów wiejskich,
• wdrażanie instrumentów wsparcia rolnictwa,
• prowadzenie aktywnej polityki rolniczej przez państwo.

W świetle tej ustawy, ziemia rolna może zmienić właściciela przede wszystkim w sytuacji, gdy nabywca jest rolnikiem. Niemniej jednak, istnieją pewne wyjątki, które umożliwiają sprzedaż gruntów rolnych także w innych okolicznościach.

Czym jest nieruchomość rolna i kiedy można ją sprzedać?

Pod pojęciem nieruchomości rolnej rozumie się tereny, które są lub mogą być wykorzystywane do celów rolniczych, zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego. To rozumienie obejmuje szeroki zakres działalności, od produkcji roślinnej i zwierzęcej, po sadownictwo i rybactwo. Kluczowe jest, aby grunty te nadawały się do prowadzenia na nich działalności rolniczej, nawet jeżeli nie są one aktualnie wykorzystywane w taki sposób.

Wyjątki w procedurach restrukturyzacyjnych

W ramach procesu restrukturyzacji firmy, rolnicy mogą napotkać na szereg przeszkód związanych z ograniczeniami w sprzedaży gruntów rolnych. Kluczową kwestią jest tutaj możliwość przeprowadzenia sprzedaży w ramach postępowania sanacyjnego, co stanowi wyjątek od zasady ograniczającej możliwość zakupu ziemi rolnej wyłącznie do rolników indywidualnych. Ważne jest, aby zrozumieć, że nie każda forma restrukturyzacji umożliwia wykorzystanie tego wyjątku.

Sanacja, jako najbardziej kompleksowa forma postępowania restrukturyzacyjnego, otwiera jednak przed rolnikami nowe możliwości w zakresie sprzedaży nieruchomości rolnych, co może być kluczowe dla ratowania gospodarstwa przed upadłością.

Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że w toku postępowania sanacyjnego każdy podmiot tj. osoba fizyczna niebędąca rolnikiem lub też spółka prawa handlowego może nabyć nieruchomość rolną od dłużnika, w stosunku do którego zostało otwarte postępowanie sanacyjne. 

Zobacz też, na czym polega obsługa syndyków, nadzorców i zarządców. W naszej kancelarii zajmujemy się też takimi działaniami.

Jak można sprzedać grunt rolny?

Wśród dostępnych opcji sprzedaży gruntów rolnych, poza tradycyjnymi ścieżkami dostępnymi tylko dla rolników, istnieją pewne ułatwienia. Do najczęściej wykorzystywanych należą:

• sprzedaż nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha,
• transakcje w wyniku dziedziczenia,
• nabycie przez osobę bliską czy jednostkę samorządu terytorialnego,
• sprzedaż w ramach zniesienia współwłasności lub działu spadku.

Każda z tych ścieżek ma swoje specyficzne wymogi, które należy spełnić, aby transakcja była możliwa.

Krzysztof Piotrowski

Radca Prawny, Kwalifikowany Doradca Restrukturyzacyjny

Udostępnij artykuł