Redakcja 2026-07-02

Upadłość HREIT: Czy to koniec szans na restrukturyzację spółki?

Upadłość HREIT S.A., ogłoszona przez Sąd Rejonowy w Warszawie, postawiła pod znakiem zapytania przyszłość kluczowej spółki z grupy HRE Investments. Według prokuratury działania Michała Sapoty i jego współpracowników dotknęły co najmniej 1736 osób, a straty oszacowano na 362 mln zł, 1,16 mln euro, 105 tys. franków szwajcarskich i 948 tys. dolarów. Jednak droga do restrukturyzacji nie została jeszcze całkowicie zamknięta. Większość wierzycieli opowiadała się za rozpoczęciem postępowania sanacyjnego, dlatego można spodziewać się licznych zażaleń na decyzję sądu. W tym artykule wyjaśniamy, dlaczego sanacja może być korzystniejsza od upadłości i jakie są szanse na wyższy stopień zaspokojenia wierzytelności poszkodowanych inwestorów.

Spis treści

Ogłoszenie upadłości spółki HREIT S.A.

Warszawski sąd upadłościowo-restrukturyzacyjny podjął ostateczną decyzję w sprawie HREIT S.A., odrzucając możliwość kolejnej szansy na ratowanie spółki. Podstawą orzeczenia stało się sprawozdanie zarządcy przymusowego, które wykazało dramatyczną dysproporcję między zobowiązaniami a wartością majątku. Wymagalne zobowiązania dewelopera HREIT sięgały około 2,8 mld zł, podczas gdy wartość nieruchomości w portfelu spółki została oszacowana maksymalnie na około 345 mln zł. Sąd uznał, że dalsza restrukturyzacja mogłaby jedynie pogłębiać zadłużenie spółki.

Odmowa otwarcia postępowania sanacyjnego

HREIT próbował ratować sytuację poprzez przyspieszone postępowanie układowe otwarte w lipcu 2024 roku, które następnie zostało umorzone w marcu 2025 roku. Sąd rejonowy podkreślił, że wniosek sanacyjny nie spełniał podstawowych kryteriów wymaganych przez ustawę Prawo restrukturyzacyjne. Zarządca przymusowy stwierdził wprost, że działania zarządu HREIT miały charakter pozorny i wprowadzający w błąd. Na koncie spółki figurowało jedynie 13 000 zł, co dodatkowo potwierdzało brak zdolności do przeprowadzenia skutecznej restrukturyzacji.

Wyznaczenie syndyka

Los tysięcy poszkodowanych spoczął w rękach syndyka, którym została spółka Grenda-Restrukturyzacja. Wcześniej funkcję zarządcy przymusowego pełnił Marcin Kubiczek, prezes RZMK Restructuring, jeden z najbardziej znanych doradców restrukturyzacyjnych w kraju. Jego zadaniem było przejęcie kontroli nad majątkiem spółki i zapewnienie ochrony przed uszczupleniem aktywów.

Sytuacja wierzycieli i poszkodowanych

Prokuratura szacuje, że straty w sprawie upadłości HREIT mogły wynieść nawet 3 mld zł względem 10 tysięcy poszkodowanych. Wśród wierzycieli znajdują się nabywcy nieukończonych mieszkań, inwestorzy indywidualni oraz podwykonawcy. Niemniej jednak droga do restrukturyzacji nie została całkowicie zamknięta. Wierzyciele reprezentujący blisko 40 procent łącznej kwoty wierzytelności opowiedzieli się za postępowaniem sanacyjnym. W konsekwencji można spodziewać się licznych zażaleń na decyzję sądu o upadłości dewelopera HREIT. Sanacja mogłaby zapewnić wyższy stopień zaspokojenia wierzycieli niż sprzedaż majątku w trybie likwidacyjnym, pozwalając na dokończenie projektów deweloperskich i sprzedaż nieruchomości po cenach rynkowych zamiast deprecjowanych cen upadłościowych.

Konsekwencje upadłości dewelopera HREIT

Los niedokończonych inwestycji

Prokuratura wskazała konkretne projekty, które pozostawiły klientów bez lokali. Wśród niedokończonych inwestycji znajdują się Łozowa 48, gdzie 32 nabywców przekazało łącznie 7,3 mln zł, Tuwima Sky z 80 nabywcami i kwotą 14,5 mln zł oraz Resovia Sky, gdzie 143 osoby wpłaciły 22,6 mln zł. W Krakowie w ramach Pachońskiego Sky 92 nabywców przekazało 16,7 mln zł, natomiast w Tuwima Gardens wartość środków od 138 klientów wyniosła ponad 40,5 mln zł. Co więcej, śledczy badają kolejne wątki budów prowadzonych w ramach inwestycji takich jak Apartamenty Barona, Apartamenty Ziętka czy Warszawska Sky.

Sytuacja nabywców mieszkań

Sytuacja nabywców mieszkań przedstawia się dramatycznie. Chodzi o blisko 1,3 tys. podpisanych umów z deweloperem, których łączna wartość przekracza 517 mln zł. Zaledwie 11 z nich zostało objętych systemową ochroną, gwarantującą odzyskanie pieniędzy w przypadku bankructwa firmy. Z rachunków powierniczych wpłynęło 336,3 mln zł, z czego 293,1 mln zł trafiło już do dewelopera, pozostawiając saldo na poziomie 43 mln zł. Nabywcy, którzy sfinansowali zakup kredytem, stanowią 43 proc. wszystkich klientów i znajdują się w najtrudniejszej sytuacji, spłacając raty mimo braku otrzymanych mieszkań. Za metr kwadratowy płacili średnio 8,2 tys. zł, podczas gdy obecna wartość tych lokali wzrosła do 11 tys. zł za m kw.

Pozycja inwestorów kapitałowych

Wśród pokrzywdzonych znajduje się 886 inwestorów, którzy kupowali udziały w spółkach celowych i przekazali na ich rzecz prawie 197 mln zł oraz środki w euro, dolarach i frankach. Model biznesowy HREIT polegał na zbieraniu środków od inwestorów, którzy kupowali udziały lub papiery dłużne emitowane przez grupę, obiecując im gwarantowane zyski i szybki wykup udziałów.

Rola syndyka w postępowaniu upadłościowym

Syndyk będzie oceniał, czy kontynuacja budowy jest ekonomicznie uzasadniona. Jeśli tak, przedsięwzięcie deweloperskie może być kontynuowane przez syndyka lub przez innego przedsiębiorcę, który przejmie całość inwestycji. Syndyk może sprzedać całość przedsięwzięcia innemu deweloperowi, który przejmie zobowiązania wobec nabywców i dokończy budowę. W trzecim scenariuszu, jeżeli dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokalu zamieniają się z mocy prawa w roszczenia pieniężne.

Czy restrukturyzacja HREIT jest jeszcze możliwa

Stanowisko Michała Sapoty

Mimo aresztowania we wrześniu 2025 roku Michał Sapota pozostaje przekonany, że restrukturyzacja HREIT stanowi jedyną racjonalną ścieżkę wyjścia z kryzysu. Twórca grupy HRE uważa, że sanacja będzie korzystniejsza dla wierzycieli i klientów niż przymusowa likwidacja majątku. We wrześniu spółka złożyła do sądu zaktualizowany wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego, który zakładał dokończenie projektów deweloperskich, wydanie mieszkań klientom oraz spłatę inwestorów z należnymi odsetkami w ratach do 2030 roku.

Argumenty za postępowaniem sanacyjnym

Realne perspektywy restrukturyzacji potwierdziła decyzja Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy o otwarciu postępowania sanacyjnego wobec spółki Warszawska 1, jednej z kluczowych spółek projektowych z grupy kapitałowej HREIT. Sąd uznał sanację za właściwszą drogę niż upadłość, widząc szanse na dalsze funkcjonowanie spółki oraz skuteczną restrukturyzację realizowanego projektu. W praktyce postępowanie sanacyjne stosowane jest wyłącznie wobec podmiotów z realną perspektywą uzdrowienia. Za restrukturyzacją opowiedziało się 630 wierzycieli z wierzytelnościami na 310 mln zł, podczas gdy za upadłością jedynie 43 osoby reprezentujące 27 mln zł.

Oferty odkupienia aktywów

Do wniosku sanacyjnego złożonego 29 września dołączono siedem listów intencyjnych i ofert odkupienia części aktywów, złożonych przez firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne. Według HREIT dokumenty te dowodzą, że rynek widzi szansę na uratowanie spółki i pomyślną restrukturyzację. Trwają również rozmowy z kolejnymi potencjalnymi inwestorami zainteresowanymi przejęciem wybranych projektów.

Bank ziemi i wartość majątku

Spółka dysponuje pokaźnym bankiem ziemi pozwalającym na budowę mieszkań o łącznej powierzchni 670 tys. metrów kwadratowych, co odpowiada około 15 tysiącom lokali. Grunty przeznaczone do sprzedaży wyceniono na prawie 430 mln złotych, natomiast działki pod budowę mieszkań mają wartość blisko 3,7 mld zł według cen na koniec grudnia 2024 roku.

Dlaczego sanacja jest lepsza od upadłości

Szanse na dokończenie projektów deweloperskich

Postępowanie sanacyjne tworzy warunki do kontynuacji realizowanych inwestycji mieszkaniowych. Dzięki temu nabywcy mieszkań mają realną szansę na otrzymanie lokali, za które wpłacili środki. Sanacja pozwala na zachowanie i rynkową monetyzację aktywów o potencjale około 4,3 mld zł, unikając sprzedaży likwidacyjnej i wynikającej z tego deprecjacji wartości aktywów. Dłużnik objęty postępowaniem może dokończyć projekty deweloperskie i ograniczyć narastanie nowych zobowiązań. Upadłość HREIT oznaczałaby przerwanie wszystkich realizowanych inwestycji, klienci nie otrzymaliby lokali, a rozpoczęte budowy zostałyby zamrożone lub sprzedane w częściach.

Wyższy stopień zaspokojenia wierzycieli

W przypadku upadłości wierzyciele często muszą pogodzić się z bardzo ograniczonym poziomem zaspokojenia swoich roszczeń, czasami tylko kilkunastoprocentowym. W sanacji wierzyciele mają większe szanse na uzyskanie wyższych kwot, ponieważ przedsiębiorstwo nadal generuje przychody, które mogą zostać przeznaczone na spłatę zobowiązań. Majątek spółki w trybie upadłościowym byłby wyprzedawany likwidacyjnie z dużymi stratami, co przełożyłoby się na bardzo ograniczone środki na spłatę zobowiązań.

Możliwość spłaty inwestorów w ratach

Sanacja daje przedsiębiorcy możliwość negocjacji warunków spłaty swoich długów, co może oznaczać umorzenie części zadłużenia, rozłożenie płatności na bardziej przystępne raty oraz wydłużenie terminów spłaty zobowiązań. Realizacja układu często obejmuje spłatę długów w nowych warunkach takich jak obniżone odsetki, przedłużone terminy płatności czy umorzenie części długu.

Ochrona wartości majątku spółki

Z dniem otwarcia postępowania sanacyjnego zawieszeniu ulegają egzekucje wszczęte i prowadzone do majątku dłużnika, nie można również wszcząć nowych egzekucji. Oznacza to pełną ochronę przed wierzycielami w trakcie trwania postępowania sanacyjnego i umożliwia zachowanie substancji majątkowej przedsiębiorstwa.

Wnioski

Umów bezpłatną konsultację – usługi restrukturyzacji w Twojej firmie

    Upadłość HREIT oficjalnie zakończyła szanse na błyskawiczną restrukturyzację, jednak droga do sanacji nie została całkowicie zamknięta. Większość wierzycieli opowiadała się za postępowaniem sanacyjnym, dlatego można spodziewać się licznych zażaleń na decyzję sądu. Sanacja może zapewnić znacznie wyższy stopień zaspokojenia wierzytelności niż likwidacyjna wyprzedaż majątku. Poszkodowani inwestorzy mieliby realną szansę na odzyskanie większości utraconych środków poprzez dokończenie projektów deweloperskich i sprzedaż nieruchomości po cenach rynkowych.

    Najczęściej zadawane pytania – FAQs

    Q1. Czy HREIT S.A. przechodzi obecnie proces restrukturyzacji? Sąd Rejonowy w Warszawie ogłosił upadłość HREIT S.A. i odrzucił wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego. Jednak większość wierzycieli opowiadała się za restrukturyzacją, dlatego spodziewane są liczne zażalenia na tę decyzję. Droga do sanacji nie została całkowicie zamknięta.

    Q2. Czy można ogłosić upadłość firmy podczas trwającego postępowania restrukturyzacyjnego? Dopóki wobec dłużnika toczy się postępowanie restrukturyzacyjne, nie można ogłosić jego upadłości. Można wprawdzie złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, ale jego rozpoznanie zostanie wstrzymane do czasu zakończenia restrukturyzacji.

    Q3. Jaka jest przyszłość spółki HREIT po ogłoszeniu upadłości? Syndyk Grenda-Restrukturyzacja przejął kontrolę nad majątkiem spółki. Będzie oceniał możliwość kontynuacji niedokończonych inwestycji lub sprzedaży aktywów. Wierzyciele mogą składać zażalenia na decyzję sądu, co może otworzyć drogę do postępowania sanacyjnego.

    Q4. Dlaczego sanacja może być korzystniejsza niż upadłość dla wierzycieli HREIT? Sanacja pozwala na dokończenie projektów deweloperskich i sprzedaż nieruchomości po cenach rynkowych zamiast deprecjowanych cen likwidacyjnych. Wierzyciele mają szansę na wyższy stopień zaspokojenia swoich roszczeń, a inwestorzy mogą otrzymać spłatę w ratach do 2030 roku.

    Q5. Jakie są główne wady postępowania restrukturyzacyjnego? Restrukturyzacja może być czasochłonna i kosztowna, a jej powodzenie nie jest gwarantowane. Wymaga zgody większości wierzycieli i może prowadzić do częściowego umorzenia długów. W przypadku niepowodzenia sanacji, firma i tak może trafić do upadłości, co dodatkowo wydłuża cały proces.

    Obserwuj nas i bądź na bieżąco!

    Zapraszamy do śledzenia naszych profili społecznościowych.

    Redakcja

    Kancelarii Piotrowski i Wspólnicy